行情與估價
實價登錄怎麼看？讀懂一筆土地成交
實價登錄是判斷行情最重要的公開資料，但一筆成交不等於行情。該看哪些欄位、哪些交易要排除，一次整理。
約 6 分鐘
想知道一塊地值多少，多數人第一步會去查實價登錄。資料是公開的，但讀懂它需要一點方法：哪些欄位重要、哪些交易不能直接比、行情要怎麼算。
實價登錄是什麼
自 2012 年 8 月 1 日起，不動產的買賣、租賃與預售屋成交資訊都要申報登錄，由內政部彙整後公開在「不動產交易實價查詢服務網」。
2021 年 7 月起的實價登錄 2.0，把門牌與地號改為完整揭露，預售屋也改為簽約後 30 日內申報。
看一筆土地成交，先看這 6 個欄位
| 欄位 | 要注意什麼 |
|---|---|
| 交易標的 | 是純土地、房地（土地加建物），還是含車位。算土地行情只用土地交易。 |
| 土地位置 | 地段與地號。2.0 之後完整揭露，可以對到地籍圖。 |
| 移轉面積 | 這次移轉的面積。持分移轉時只是整筆土地的一部分。 |
| 使用分區或編定 | 都市土地看使用分區，非都市土地看使用分區與使用地類別。 |
| 總價與單價 | 單價以元／平方公尺表示，乘以 3.305785 就是元／坪。 |
| 備註 | 親友交易、含未登記建物、急買急賣等特殊情形會寫在這裡。 |
這幾種交易，不能直接當行情
- 親友、員工、共有人之間的交易：價格常有人情因素。
- 持分移轉：只買一部分持分，單價通常比整筆低。
- 含未登記建物或地上物：總價裡混了地上物的價值。
- 急買急賣、有債權債務關係：價格偏離正常市場。
- 一次買多筆、大面積：單價常偏低，跟小面積的成交不能直接比。
行情要看一群，不看一筆
單一筆成交會受到面積、臨路、形狀與交易情況影響。判斷行情時，先篩選同一區域、相同使用分區、面積相近、期間相近的成交，排除特殊交易，再看中位數與四分位距，也就是中間一半的成交落在哪個範圍。
平均數容易被一筆極端成交拉走，中位數比較穩，也比較貼近大多數人實際成交的價格。
JuNo.21 正在把實價登錄整理成看得懂的行情：依區域、使用分區與面積篩選，自動標出特殊交易，直接看中位數與四分位距。
