土地基礎
非都市土地入門：使用分區與使用地類別
一塊地能做什麼，先看它的使用分區與使用地類別。用最少的名詞，看懂非都市土地的兩層標籤。
約 7 分鐘
在台灣買地、開發或評估一塊地，第一個要確認的是：這塊地在都市計畫範圍內，還是範圍外？兩邊適用的規定完全不同，能做的事也不一樣。
兩套制度：都市土地與非都市土地
都市計畫範圍內的土地，依都市計畫劃定住宅區、商業區、工業區等使用分區，再由各地的土地使用分區管制規定建蔽率、容積率與可做的使用。
都市計畫範圍外的土地，就是非都市土地。它依區域計畫法劃定使用分區、編定使用地類別，再由《非都市土地使用管制規則》管制。台灣大部分的農地、山坡地與鄉村聚落，都屬於非都市土地。
兩層標籤：使用分區與使用地類別
每一筆非都市土地都有兩個標籤。使用分區是大範圍的定位，說明這一帶的發展方向；使用地類別是每一筆土地的編定，決定這筆地能做哪些使用。看一塊地，兩個標籤要一起看。
| 使用分區 | 劃定的目的 |
|---|---|
| 特定農業區 | 優良農地，需要特別保護農業生產環境 |
| 一般農業區 | 特定農業區以外，供農業使用的土地 |
| 工業區 | 促進工業整體發展 |
| 鄉村區 | 改善農村居住與生產環境，多是既有聚落 |
| 森林區 | 保育森林資源、涵養水源 |
| 山坡地保育區 | 水土保育，防治崩塌與土石流失 |
| 風景區 | 維護自然景觀，改善遊憩環境 |
| 國家公園區 | 國家公園範圍 |
| 河川區 | 保護水道、確保河防安全 |
| 海域區 | 海域資源與土地的保育及利用 |
| 特定專用區 | 配合各目的事業的實際需要，並註明用途 |
使用地類別共 19 種。最常遇到的是四種建築用地與農牧用地：
| 使用地類別 | 主要用途 |
|---|---|
| 甲種建築用地 | 山坡地範圍外的農業區內，供建築使用 |
| 乙種建築用地 | 鄉村區內，供建築使用 |
| 丙種建築用地 | 森林區、山坡地保育區、風景區，以及山坡地範圍內的農業區，供建築使用 |
| 丁種建築用地 | 工廠及有關工業設施的建築使用 |
| 農牧用地 | 農牧生產及其設施使用 |
其餘 14 種是林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域與特定目的事業用地。
怎麼查一筆地的分區與類別
- 土地登記謄本：標示部會載明使用分區與使用地類別。
- 地政事務所：臨櫃或線上申請謄本。
- SmartGeo：輸入縣市、地段與地號，約 10 秒查到使用分區、使用地類別、面積與公告現值。
能做什麼，看容許使用項目
使用地能做哪些使用，規定在《非都市土地使用管制規則》第 6 條附表一「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」。同一個項目，有的可以直接做（免申請），有的要先向目的事業主管機關申請許可。
能蓋多大，看建蔽率與容積率
| 使用地類別 | 建蔽率 | 容積率 |
|---|---|---|
| 甲種、乙種建築用地 | 60% | 240% |
| 丙種建築用地 | 40% | 120% |
| 丁種建築用地 | 70% | 300% |
| 窯業用地 | 60% | 120% |
| 交通、遊憩、殯葬用地 | 40% | 120% |
| 特定目的事業用地 | 60% | 180% |
這些是上限，縣市政府可以視實際需要酌予調降。農牧、林業、養殖等其他使用地，則由各該中央主管機關會同相關機關訂定。
想做的事不在容許範圍內？
如果想做的使用不在這筆地的容許項目裡，就要評估能不能變更編定，或是透過使用分區變更（開發許可）來達成。兩條路的條件與程序差很多，我們會在「開發流程」主題陸續整理。
